深圳在编制土地利用总体规划时，有几个问题必须面对。
首先是人口问题：因为人口的数量直接关系到城市的用地问题，城市的人口数量和结构对整个城市的布局结构、用地指标都会产生很大的影响。我们在编制城市规划时，往往将在城市中暂住半年以上人口就视为城市的常住人口。我们注意到，深圳目前公布的统计数据是总人口1000多万、常住人口800多万。我认为，这800多万常住人口只能当做是经过折算后的数字，并没有考虑到人口真正的需求。
现在大家都在讨论一个问题，就是“公众基本服务的均等化”。也就是说，每位市民享受教育、医疗等各类城市公共服务上都有平等的权利。将1000多万的实际人口折算成800万的常住人口，实际上就是将一部分人尤其是大量的非户籍人口应该享受的公共服务进行了折算。因此，深圳应在这个问题上慎重考虑、决策。
关于建设用地问题，本次土地利用总体规划在集约节约利用土地、力图在规划期内实现建设用地的“零增长”等方面有不少新的提法。这也是深圳在面临严重的“资源紧约束”下不得已而为之的方案。所以，问题的重点就是如何优化土地利用。而优化建设用地的文章非常大，可能涉及到很多创新的政策和创新的体制问题，如果在“优化”这个问题上不做一些大手术，很难实现真正的优化利用土地。
关于居住环境：这次规划的一个重要方面就是要致力改善居住环境。如何改善居住环境？首先就是要解决好低收入群体的住房保障问题，这一问题应该在土地利用总体规划中给予回答。
关于生态环境保护：这次深圳的土地利用总体规划把生态环境的保护放在一个非常突出的位置，这是完全符合新时期下的发展方针的。
广东省国土资源厅土地规划与耕地保护处副处长韦红:承担起保护耕地的义务
总体来说大纲是按照国土资源部的要求开展工作的。具体编制规划大纲的成员单位花了很多精力、想了很多办法。
我认为深圳在全省耕地保护面临严峻形势的情况下，应该承担应尽的义务。全国的形势大家都是很清楚的，18亿亩耕地的红线不可逾越，现在全国上下都在打一场18亿亩耕地的保卫战，在这场战争中我们广东省不可能置身于这场保卫战之外，深圳作为一分子也不可能置身于保卫战之外。
深圳还应该树立一种“广东一盘棋”的观念，站在全省的角度承担起耕地保护的义务，这也是国家法律规定的义务。
广东省国土资源厅巡视员胡红兵:深圳土地利用有很多创新
深圳的土地利用有很多创新之处，我在这主要想谈几个问题。
第一，大纲编订如何从保护用地转到保护耕地、资源保护和稳健科学发展的轨道上走，这是值得研究的。如果只注重城市建设用地供给，而忽视了耕地的保护，那么深圳的用地规划必须充分注意，经过人大批准的18亿亩的高压线红线不可逾越，深圳的土地利用规划应该体现。
第二，大纲的要害就是数据和数据的确认问题。《纲要》提出的是891平方公里，多了200多平方公里。如果深圳不确认现在891平方公里建设用地规模，新一轮如果按照1996年确定的深圳耕地面积的话，后面的工作难以开展，所以数据确认很重要。
南京大学教授、博导李满春:全面优化规划用地布局
深圳这次土地利用总体规划大纲，可以用四个方面来概括：一个中心、两个基本点、三个前提、四项措施。
一个中心：就是根据深圳市的区域功能定位和经济社会总体发展战略，提出自己的土地利用战略，然后一切工作围绕这个战略来展开。
两个基本点：主要是围绕深圳市土地利用的深度、精细的利用和实行土地最严格的保护这两个基本点来展开。
三个前提：一是严格贯彻基本国策，比如《纲要》提到落实“耕地占补”的平衡问题；二是考虑到节约利用；三是建立土地利用和生态环境建设之间的友好模式。
四项措施：一、《纲要》是在对深圳土地利用视察、对照后，进行对上一轮规划的实施评价，充分研究清楚了现状。实施评价非常实事求是，把有关的问题全部暴露在大家的面前，并且把其中的原因说得很透彻，具体出现的问题交代得很清楚；二、《纲要》对深圳市规划用地布局和结构进行了全面的优化；三、《纲要》建立了适合深圳自己的土地利用分区以及相应分区的措施；四、《纲要》创新地建立了新一轮土地利用总体规划编制实施的保障措施。我觉得这几方面做得非常好。
关于耕地保护的问题，深圳基本农田的保护和耕地保护基本上不是涉及粮食安全问题，更重要的是涉及到生态问题和预留地的问题。换句话说，也就是说这种耕地的存在对生态的保护和建设是大有好处的。留一点地给子孙使用是很有好处的，我个人倾向还是留住这些耕地。
关于土地利用分工协调问题。我觉得能不能提出做一点实质性的事情，由国家或广东省在省内划定一些除深圳以外的耕地后备资源，由深圳市负责开发，实现真正意义上的异地开发。比如江苏省批准江阴市在长江对岸的靖江市划定的开发区55.9平方公里，由江阴市负责开发，获得开发的利润由两地共享。我认为，这对解决对方的发展和解决劳动力问题都是非常有好处的。
中国科学院院士、香港大学教授叶嘉安:做好人口密度规划和管理
人口是城市中非常重要的问题，谈土地的利用必须要考虑能不能解决人口的问题，也就是说土地利用与人口密度有很大的关系。
目前，深圳的人口密度差不多是7000人／平方公里，而香港比深圳的人口密度还要高。香港旺角的人口密度差不多是每平方公里10万人，人口最密集的地方差不多是每平方公里40－60万人。但是很多人去香港后，并不觉得香港的人口密度很高。这是因为香港在人口密度规划方面的工作做得比较好；另外，香港采取的是人口高密度的管理。
在深圳处于人口高密度的情况下，怎样改善土地利用的质量？我想，这个质量问题不单单只是土地规划、管理。土地利用的目的应该是提供好的土地给工商业和居民用，涉及到居民的生活、工作质量问题，这就与跟人口密度管理有关。
另外，当我们关注人口密度的时候，不能光看人口密度，还要看另外一个很重要的指标——建筑物密度。而如果提高建筑物体的密度，相应地，很多基础设施如交通网、公交、地铁等都必须要跟上去。因此，增加建筑密度不单纯意味着增加楼的高度。
关于土地流失和违章建筑的问题，我建议深圳可以利用一些高新科技。目前，深圳每个季度用卫星对主要是基本生态控制线范围内的违法开发情况进行一次监测，对于部分发展快的地区来说，三个月的周期可能太长了。不久前，我们和中山大学刚刚完成一个研究，项目名称叫“云气检测系统”（短期土地检测系统），有很高的分辨率且不受云、雨的影响。通过卫星，该系统每三个星期对城市的土地利用进行一次监测，这样监测城市土地利用情况的周期自然就减短了，有利于处理土地流失和违法建筑问题。利用高新科技加强对土地的管理，我认为深圳要很好地研究一下。
武汉大学教授、博导刘耀林:保证规划实施措施具体全面
总的来讲，这个大纲无论从耕地土地战略、规划的目标，还是具体的内容，以及保证规划实施的具体措施，应该说都是非常全面，也是非常具体的。
我想提几个问题和大家交流。一是我同意做人口规划的问题。在2010年人口规模将达到多大？2020年将达到多少规模？这是计算用地指标和用地规模的指标之一。还有深圳的经济发展规模，到2010年我们的规模是多大，2020年的规模是多大？这也是我们计算土地利用规模和各项建设中必须要考虑的问题。
二是分区问题。分区也是土地利用规划中非常重要的内容。《大纲》中提到，深圳站在自己的角度上，考虑到全市一体化，将全市分为中心集约区、优化集成区、限制利用区、禁止开发区。而我们通常是从建设用地的角度来将市域范围内的土地分为生态区、水源区、旅游区、保护区、工业区等类型区，这是一种用途管制的分区方法。深圳的分区方法感觉相当重视土地的利用效率的提升，有创新之处。
中国土地学会学术委员会主任、南京农业大学教授、博导王万茂:深圳规划大纲有很多亮点
作为专家组组长，我个人有这么几点意见。
第一、城市规划和土地规划太密切了，我们认为城市总体规划和土地利用总体规划应保持高度的一致。
第二、对深圳市来讲，流动人口很多，而且在特定条件下没有农村人口。这么特殊的城市到底怎么样编制土地利用规划，我觉得这是一个很好的研究课题。
第三、土地利用总体规划必须详细阐述如耕地保护、基本农田保护、占补平衡等问题，这些问题都是我们城市总体规划必须要解决的问题。
此外，文本中有很多亮点、很多思路需要进一步优化。我建议把耕地保护、基本农田保护、生态线建设问题融为一体。
中国土地勘测规划院副总工程师、全国土地利用规划修编大纲组副组长郑伟元:城市定位准确战略清晰
深圳在这么短的时间内拿出这个大纲还是很不容易的，这也说明了政府、国土房产局和有关部门的高度重视。我认为，这个大纲中除了提出了一些非常好的思路外，城市的定位比较准确，战略比较清晰，指导思想也比较明确，也体现了深圳的特点和实际情况。
我一直认为，深圳应在突出特色的“特”上做文章：要突出深港的特殊关系、突出城市转型、跳出深圳、跳出市域范围内的有限土地资源寻求新的发展模式。
我认为，大纲总体内容不错，突出了经济、社会、管理的转型；提出了要将从增长控制为主转为存量控制为主，并提出了一些诸如建设用地“零增长”、政策导向的保护模式等新的思路。大纲中对深圳存在的一些问题也不回避，包括大纲的条文式写法也非常简洁，总的来讲很好。
中国城市规划设计研究院院长李晓江:深圳确实在“真转真变”
从目前发展阶段来讲，我觉得深圳的土地总体规划也好、城市总体规划也好，都逐渐从关心本地的发展转向服从国家的发展战略，转向公共的管理，这是大的方向。不管是土地总体规划、城市总体规划还是国民经济的总体规划，都是这样。无论是城市总体规划还是土地利用总体规划都提出了深圳的发展要从过去简单的扩张、占用土地来进行城市建设转向增量土地和改造土地并举，把低效率变成高效率的论点。我认为，深圳是严格按照科学发展观的要求给自己制定了一个很高的目标。
我们中规院在全国参与了很多城市的规划，包括北京、天津、上海、广州、深圳。从政府层面进行横向比较，我们觉得深圳是对自己要求最高的城市。深圳深刻地了解到了自己的资源环境特点，清楚地认识到资源环境是社会发展的必要条件，从而提出“和谐深圳、效益深圳”的发展目标，认识到“四个难以为继”。可以说，这些意识其他城市都还不具备，绝大多数都还在遵循加快土地开发的原有发展思路。
圳率先调整发展思路、探索转型模式，必将在全国起到示范作用。我觉得深圳确实是在“真转真变”。
深圳市城市规划设计研究院教授级高级规划师、院长王富海：向土地精细化管理要创新
首先，深圳本轮土地利用总体规划在真正意义上实现了“全覆盖”。国内几乎所有大城市的周边都是一个“混乱区”，这些城市一般都并不重视这些“混乱区”，甚至有意识地把一些项目在“混乱”区中安排下去。而深圳将整个市域范围都纳入规划之中予以通盘考虑，这一点应该得到鼓励和支持。我个人认为，不管是专家也好、上级政府部门也好，对深圳的这种探索应该持有宽容和积极支持的态度。
其次，城市总体规划和土地利用总体规划应该做到高度的协调，这也是我个人的一种希望。
再次，深圳做土地利用总体规划如何创新？我建议把土地文章做足应该基于土地的精细化管理；还应该在公共政策、规划行动这块能够有所突破。
四是深圳就这么多地，所以一方面要完成上面的要求，另一方面保留一些土地保证深圳生态空间的需要。从这点来看，现在我们的土地规划确实不是数量的问题而是质量的问题。
中国人民大学教授、博导严金明：为规划实施打下良好基础
大纲中有几个颇有新意的地方。一是大纲里提到的以“功能占补平衡”代替“数量占补平衡”；基本生态控制线等等。我在其他地方基本上没看到这样的提法。
二是纲要提出了对地下空间的利用。许多地方都在提对地下空间的利用，但是把它写进规划当中的，深圳应该是首创。
三是规划中考虑在土地使用权、出让期满后关于土地循环利用的问题，这一点深圳在全国走得最前。
四是引进了“公共政策理念”。目前全世界都重视公共管理和公共政策的引导作用，我觉得这种提法是非常好。
另外，深圳是利用自身的力量完成这样的规划，这为深圳培养自己的力量、锻炼队伍为规划的实施打下了很好的基础。
同济大学教授、博导陈秉钊：深圳转型可向全国提供经验
总的感觉是大纲的思路很清晰，对过去沉积的、现在存在的问题以及对将来的预测都是有理有据、简单明了。我感觉到这个报告对深圳今后发展，对土地的资源摸了个底。
深圳这27年，从一个边陲的小镇发展到现在，发生了翻天覆地的变化。比如在国土这块，我们率先搞全国土地有偿使用、率先开创土地管理的“五统一”。尽管现在我们的地均产值不及香港、新加坡，但在内地还是首屈一指的。
如今，深圳越来越感到人口、资源、环境的压力。如果按照2000年－2006年深圳的土地年均用掉36平方公里的速度的话，深圳剩下200多平方公里的用地，5年就会用完。那接下来怎么样持续的发展？
实际上，深圳面对这样的挑战是中国的一个缩影。最近公布的数据，我们国家只剩下18.27亿亩的耕地，而且中央定的我国耕地保护的“底线”是18亿亩，也就是剩下2000多万亩耕地。按照目前的土地的利用量，2006年我国就用掉400多万亩的地，按照这样的速度我们国家再用上五六年也就没有土地可利用了。中国如何持续发展？中央在这一点上非常明确，“十一五”规划中有一段话：“要把增长自主创新能力作为科学技术发展的战略基点和调整产业结构、转变增长方式的中心环节。”深圳编制的土地利用总体规划大纲中提到，深圳的定位是“创新型的经济特区、国际化的城市”，这一点同中央的思想是高度吻合的；而且大纲中还提到了要保持“建设用地零增长”的政策导向下的利用土地，我觉得这些提法都很好。
另外，诚如叶嘉安教授所言，控制人口是深圳一个非常重要的方面。深圳人口突然膨胀到1000多万，但是土地的总量是不变的，这就必须要考虑产业问题。深圳必须要通过产业的升级，促进对人口的筛选、人口的过滤，来提高深圳的人口素质，尤其是要改变特区内外在产业上、人口素质上的“高反差”。
最后，我觉得深圳如果想继续发展，继续转变经济增长方式的话，就要进一步做到法律制度的透明化、政府行政的透明化、信息的高度自由化，这样才能对资本的吸引力越来越高。因此，深圳在法制建设、社会诚信、生态文化、人文环境的建设中，应该继续发挥先锋的作用。具体来说，就是如何发挥深圳毗邻香港这个优势，如何借鉴香港金融产业的经验，探索我们利用外资的新模式，永葆深圳先锋的本质，为全国转变经济增长方式提供好的经验。
深圳市城市规划设计研究院城市规划研究所教授级高级规划师、所长牛慧恩：探索生态用地利用新模式
这个工作从最开始的策划到开始研究我都有一定的参与，所以对其中一些方面的了解和认识，也和项目组沟通过。大纲阶段的工作是蛮紧张的，项目组能做到今天的程度我觉得很不容易，他们也付出了很多努力。
我觉得深圳在城市和土地规划衔接上做得相当好。比如说将生态控制线纳入土地利用总体规划的大纲，其实就是一种创新。
最后，就耕地保护这块内容，我想提个建议。在生态线里有900多平方公里，有很多果园。如果市政府从战略的角度、安全的角度出发，把果园变成菜园，我觉得从战略上做也是有余地的。蔬菜公司在这块有很好的做法，如果政府再给扶持的话，这块是可以做高效的服务。生态用地并不是说什么都不能用，如何用？值得做一些深入的探讨。
广东省土地勘测规划院院长陈茵茵：规划体现深圳超前意识
认为深圳对新一轮土地利用总体规划给予了足够的重视，这是一次真正意义上的土地利用总体规划。大纲里面抓住了严格控制建筑用地这个要点，并把突破点放在切实改变土地利用方式、加强土地利用的挖潜，节约集约利用土地这个核心问题上。
规划在新增建设用地的严格控制和存量土地的内部挖潜、建设用地的生态清退、闲置土地的盘活等方面都体现出措施到位、操作可行。充分体现了深圳在新增建设用地规模上的自我约束之大，节约、集约用地意识之强。
此外，本次规划提出了建设用地要逐步实现在“零增长”政策导向下的土地利用和土地保护的模式；地下空间的利用；基本生态控制线的划定和管理；友好型的土地利用模式的构建等方面都体现了超前的意识。规划也提出一整套从产业、人口、土地管理和财政、技术、机构人员等全方位的如何保证规划实施的创新政策。整个大纲框架科学，结构完整、内容详实。
北京大学深圳研究生院教授、副院长李贵才：控制建设用地真正下了决心
深圳市近十年以来在城市建设用地的控制上想足了各种各样的办法。这次深圳市土地利用总体规划中，是真正下了大的决心把建设用地的总量控制下来。
我个人认为深圳如果还在维持耕地占补平衡，我担心这种占补平衡对深圳社会经济到底有多大的作用？深圳应该按照国家的政策要求，在耕地保护上做出贡献。但从另外一个角度说，深圳市现在几乎承纳了广东省外来人口的三分之一。外来人口固然对深圳市作出了贡献，深圳市同时为外来人口提供了就业和生活的出路，所以我是比较赞成土地利用总体规划纲要中关于耕地的安排。
北京大学教授、博导董黎明：集约用地应重点关注特区外.深圳既然是一个特区，从建区以来每年都有大量的创新之举，好多都是全国率先。所以我感到这一轮土地利用总体规划、城市规划都有所创新。
拿土地利用总体规划大纲和深圳的新一轮城市总体规划纲要文本做了对照后发现，深圳的指导思想有创新。土地利用总体规划指导思想和城市总体规划一样，就是贯彻“和谐社会”、节约集约利用土地原则，以资源来确定需求。重点就是要转变土地利用方式，提高土地利用的效益，优化土地利用的结构。这方面我觉得两个规划完全一致。
这一轮规划我认为，我们的重点应该要强调土地效益，土地功能优化，土地使用效力的提高，节约、集约利用土地。我认为节约、集约利用土地主要的潜力是在特区外，这些地方有些工厂圈地圈得很大，还有很多用地有一些浪费的现象。所以，我认为这些问题还有进一步研究的余地，如果深圳在这方面下功夫，容易出效果。
我还想强调一点，深圳本轮土地利用总体规划的着眼点是土地资源、土地利用、土地经济；而城市总体规划则从对城市功能的合理组织、环境容量、基础设施布局和安排等进行研究，两者保持了很好的一致，希望能实现两个规划“相得益彰”的效果。
